Купить или построить собственный дом

Выбор участка определяют ваше предпочтения. Одним нравится безмятежная природа. другим - непосредственная близость к городу или хорошая инфраструктура (магазины, больницы, банки).

Приведем ряд терминов и разновидностей земельных участков, с которым вы можете столкнуться.

Классификация земельных участков:

1. СНТ (садоводческие некоммерческие товариществах, садоводства) или ДНТ (дачных некоммерческих товариществах), что в принципе равнозначно.

СНТ располагаются на землях сельскохозяйственного назначения. Разрешенным использованием данных участков является ведение садоводства (садового хозяйства) или ведение огородничества. Т.е. использование напрямую не связано со строительством и постоянным проживанием.

2. ДНП (дачных некоммерческих партнерствах). ДНП – является аналогом садоводства. Размещается также на землях сельскохозяйственного назначения. В отличие от садоводства разрешенным использованием является – дачное строительство, ведение дачного хозяйства или организация дачного некоммерческого партнерства.

3. ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Земельный участок, расположенный в черте населенного пункта, предоставленный гражданину или приобретенный им для возведения жилого дома c правом регистрации проживания в нем, бытовых и хозяйственных строений и сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, а также с правом выращивания декоративных и сельскохозяйственных культур.

На сегодняшний день ДНП является инструментом, позволяющим инвесторам производить коттеджную застройку, но в основном участками для домов с постоянным проживанием служат земли ИЖС.

Тут возможны 2 варианты - планировать самому и заказать эту работу специалистам.

Для заказа проекта у специализированной организации вам, скорее всего, потребуется предоставить следующие документы:

• Топографический план участка с нанесенными подземными коммуникациями (как правило в масштабе 1:500)
• Кадастровый план участка
• Материалы инженерно-геологических изысканий о типе грунта и уровне грунтовых вод.
• Ваши пожелания в виде технического задания, с описанием того, каким вы хотите видеть свой дом и сопутствующие постройки.

При планировании самого участка в первую очередь необходимо определиться с количеством и предназначением дополнительных (дворовых) построек на участке. Это могут быть:

• гараж;
• баня;
• парники, теплицы;
• хозблок;
• место для компоста/навоза, выгребная яма/септик;
• наружный туалет, душ;
• декоративный пруд, бассейн.

Выполнять планирование лучше всего в следующем порядке:

1. Определить место постройки дома.
2. Определить функциональные части оставшейся площади участка (сад, огород, хоз. постройки).
3. Определить расположение и типы отдельных хоз. построек, конкретные зоны под сад и огород.

Очень важно соблюдать противопожарные нормы при планировании, иначе ваш проект просто не пройдёт согласование. Далее приведём некоторые цифры, которые помогут вам на начальном этапе:

Для домов полностью из камня и других негорючих материалов расстояние от окон дома до построек соседей должно составлять не менее 6 м.

Для каменного дома с деревянными перекрытиями, которые защищены трудно горючими или негорючими материалами, расстояние должно составлять не менее 8 м.

Если деревянные перекрытия не защищены от горения, либо весь дом построен из дерева — минимальное расстояние увеличивается до 10 м.

Отдельно стоящий гараж или хоз. блок должен находиться на расстоянии не менее 7 м. от окон жилых комнат или веранды дома.

Отдельно стоящий туалет, компостные ямы или загоны для животных должны располагаться на удалении минимум 15 м. от дома.

Расстояние от дома (вашего или соседского) до отдельно стоящей бани или сауны должно быть не менее 8 м.

Лучше при проектировании уточнять все значения в нормативно-справочной документации, так как они могут измениться.

Строительство бани или бассейна потребует дополнительных документов для согласования и утверждения, поэтому будьте к этому готовы.

Ценообразование в строительной отрасли — предмет, сам по себе являющийся отдельной дисциплиной. Составление грамотной прозрачной сметы строительства – работа, требующая профессионализма и досконального знания строительных реалий.

Вкратце стоимость строительства складывается из следующих величин:

• Себестоимость предварительного проекта загородного дома за квадратный метр проектируемой площади;
• Стоимость фундамента, включая земляные и фундаментные работы;
• Стоимость возведения/укладки капитальных несущих стен, межкомнатных стен и перекрытий включая материалы и транспортные расходы;
• Стоимость кровельных работ: монтаж стропильной системы, установка кровельного покрытия;
• Стоимость работ по внутренней отделке дома;
• Стоимость работ по внешней отделке дома;
• Стоимость устройства инженерных коммуникаций – водопровода, канализации, отопления, электрических сетей;
• Стоимость работ по благоустройству участка, включая проект и услуги ландшафтного дизайнера.

Чтобы зарегистрировать земельный участок, нужно представить следующие документы:

• заявление, в котором сформулированы: цель использования земли (организация фермерского или личного хозяйства, строительство частного жилого дома, огородничество и др.), местоположение и размеры земельного участка;
• копия документа, удостоверяющего личность (паспорт);
• договор купли-продажи;
• заверенный кадастровый план земельного участка;
• документы, содержание информацию о праве гражданина на земельный участок (рассматривается право бессрочного пользования земельным участком, либо право пожизненного наследуемого владения).

Первым делом вам придется потревожить министерство по управлению государственным имуществом. Туда подается заявление вместе с копией паспорта. Важно знать, был ли до этого участок приватизирован или нет. Если нет, то на оформление уйдет меньше времени. В идеале процедура рассмотрения заявления занимает 2 недели. Но на практике, к сожалению, времени уходит больше.

После принятия решения об оформлении земельного участка заявитель получает копию документа о решении. Произведение замеров участка и создание кадастрового плана заявитель делает на свои деньги. В среднем, это занимает месяц. После этого государство заключает договор купли-продажи земельного участка. Исключение составляют случаи, в которых заявитель получил участок в наследство, или бесплатно от государства.

После вышеперечисленных действий и процессов вы должны подать заявление о регистрации в Федеральную регистрационную службу, представив следующие документы:

• копию документа, удостоверяющего личность (паспорт);
• решение, принятое местной исполнительной властью об оформлении земельного участка;
• договор купли-продажи;
• заверенный кадастровый план земельного участка.

Все документы, кроме паспорта, должны быть представлены в оригинале и копии.

http://www.youtube.com/watch?v=Vt09jjFZLO0

Чтобы получить разрешение на строительство, нужно обратиться в администрацию с соответствующим заявлением.

Вот небольшой перечень документов, который следует приложить к заявлению:

1. Заявление с просьбой разрешить строительство дома на земельном участке;
2. Копию свидетельства о регистрации права собственности на землю;
3. Копию кадастрового плана участка;
4. Копию договора купли-продажи участка;
5. Копию личного паспорта;
6. Ходатайство местной администрации;
7. Справку местной администрации об отсутствии арестов и запретов на участок;
8. Ситуационный план, заверенный в местной администрации;
9. Согласование со службами (газовая, электросеть, «Ростелеком»);
10. Проект жилого дома со схемой планировочной организации земельного участка.

Срок подготовки разрешения – один месяц. Разрешение на строительство выдается в 3-х экземплярах и сроком на 10 лет.

После рассмотрения данного перечня документов глава вашей администрации вынесет постановление о разрешении (или отказе в разрешении) строительства частного жилого дома. Если все хорошо, тогда будет оформлен паспорт проекта частного жилого дома, состав которого следующий:

1. Постановление администрации о разрешении строительства;
2. Документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок;
3. Копию из генерального плана соответствующей градостроительной документации;
4. Ситуационный план;
5. Технические условия (ТУ) присоединения к инженерным сетям (со схемой);
6. Планы этажей, разрезы, фасады;
7. Акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивке строений (со схемой выноса в натуру).

В отдельную папку будет занесен проект индивидуального частного жилого дома. Его состав:

1. Ситуационный план (М 1:500), показывающий размещение объекта строительства в связке с ближайшими населенными пунктами, источниками и внешними сетями энерго-, тепло- и водоснабжения, сооружениями, сетями канализации;
2. Топосъемка участка с прилегающей частью улицы (М 1:500);
3. Генеральный план участка с вертикальной планировкой и привязкой проекта к местности (М 1:200, 1:1000);
4. План подвала (технического подполья, цокольного этажа);
5. Планы этажей (М 1:100, 1:50);
6. Главный и боковой фасады зданий (М 1:50, 1:100);
7. Характерные разрезы (М 1:100, 1:50);
8. Планы перекрытий и покрытий неповторяющихся этажей (М 1:100);
9. План стропильной системы крыши (М 1:100);
10. План кровли (М 1:100, 1:200);
11. План фундаментов (М 1:100, 1:50);
12. Сечение фундаментов, характерные архитектурно-строительные узлы и детали (М 1:10, 1:20);
13. Общая пояснительная записка и технико-экономические показатели;
14. Сметно-финансовые соображения по стоимости строительства;
15. Чертежи инженерного обеспечения (по заданию на проектирование).

Иногда, и даже чаще всего, строительство начинается не с основного дома, а, например, с возведения бани или каких-то хозяйственных построек. Однако независимо от того, с чего начинается стройка – с дома или бани, подведение коммуникаций к построенному объекту это, зачастую, самая большая головная боль для собственника.

Обычно, продавая участок без подряда, девелопер-застройщик обещает подвести коммуникации к границе участка. Стоимость физического подведения «трубы и кабеля» от границы участка к дому зависит от стоимости материалов и работы, в редких случаях превышает 70 000 – 100 000 рублей. Но помимо этих работ существуют платежи за оформление всех необходимых документов (тех. условий, проекта согласования и самое главное - «права подключения»). Эти платежи зачастую сопоставимы со стоимостью участка.

Например, на сегодня стоимость «законного» подключения электричества в среднем по Московской области колеблется от 50 000 до 300 000 рублей при условии, что основной внутрипоселковый кабель проходит у границы купленного участка. Если же придется подключаться от подстанции, то к этой сумме добавится кабель и стоимость работ по его прокладке от подстанции до участка. С газом – похожая ситуация. Только стоимость работ по подключению будет выше примерно от 200 000 до 500 000 рублей. Отдельно надо рассматривать так называемое «право подключения». Оно может входить в стоимость земли, а может предоставляться за отдельную плату, и его размер будет зависеть только от аппетитов девелопера-застройщика.

Очень редко стоимость подключения и всех других работ, связанных с подведением коммуникаций к дому, девелопер-застройщик включает в стоимость участка и берет на себя, так как все эти работы существенно увеличивают себестоимость земли. Так что, находясь на стадии выбора участка, стоит задать себе вопрос: почему два одинаковых участка в соседних поселках имеют 2-х кратную разницу в стоимости?

Если же все проблемы решать самостоятельно, то за разрешением на строительство хозяйственных построек с подведением коммуникаций застройщик должен обратиться в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением на имя главы района.

При этом предоставляются следующие документы:

1. Заявление;
2. Ходатайство Главы территориального образования района;
3. Копия свидетельства на право собственности на землю (целевое назначение земельного участка - индивидуальное жилищное строительство);
4. Кадастровый план земельного участка;
5. Проект хоз. постройки в двух экземплярах (Проект разрабатывается организацией или частным лицом, имеющим лицензию на этот вид деятельности);
6. Технические условия на подключение дома к сетям инженерных коммуникаций;
7. Топографическая съемка земельного участка в М 1:500;
8. План земельного участка из БТИ.

http://www.youtube.com/watch?v=02e-KCC6y1E

Для составления технического задания на проектирование вам нужно будет ответить на следующие вопросы:

• как должен выглядеть ваш будущий дом;
• какой должна быть площадь дома;
• какое количество комнат (и какого назначения) должны быть в доме;
• какие строительные материалы предпочтительны (кирпич, бетон/пенобетон, дерево и т.п.);
• какое оборудование и какие коммуникации должны быть в доме (отопительный котел или печь, вентиляционное оборудование, кондиционеры, насосная станция для скважины, канализационная система, охранно-пожарная сигнализация, телефон-интернет и т. д.);
• сколько и каких дополнительных построек вам нужно на участке — их размеры, назначение и возможность «блокирования» (то есть можно ли соединять их с другими постройками в единое целое с общей стеной).

Первый вопрос, на который нужно ответить при строительстве - из какого материала строить дом. Каждый материал имеет свои плюсы и минусы и вам нужно самим определить материал дома исходя из климатических условий вашего региона, качества грунта и сейсмической активности.

Типы домов, в зависимости от материалов.

1. Деревянные

http://www.youtube.com/watch?v=kQgjBZi8q8I:

• Оцилиндрованное бревно http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=tkhLvR79CPU#!
• Лафет
• Профилированный брус
• Клееный брус http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=wKNBeqFMr3U#!
• Клееный профилированный брус http://www.youtube.com/watch?v=Sjy2V0fn2Mo

2. Каркасные дома

• Возводимые каркасы http://www.youtube.com/watch?v=vGk011Mtxog http://www.youtube.com/watch?v=I_bSi6jJ5xo http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=qIemo6Grs3U#!
• Заводские каркасы http://www.youtube.com/watch?feature=player_detailpage&v=HnspS_u1R4U

3. Каменные дома (Видео http://www.youtube.com/watch?v=kB71ocgOQsI):

• Кирпич http://www.youtube.com/watch?v=0SNamlC6lHM
• Теплостен http://www.youtube.com/watch?v=DIj4Wy3X4ck http://www.youtube.com/watch?v=F5UuDbM9okk
• Арболит (опилкобетон, древобетон) http://www.youtube.com/watch?v=yTbwkxa-c18 http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=KCC1XoEtFq4#! http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=3A_xWsoSUDI#! http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=Yrof9lmxuIQ#!
• Пенобетон
• Газобетонные блоки http://www.youtube.com/watch?v=ySUwdwevqJ8 http://www.youtube.com/watch?v=wTrs4SYEBxc http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=-KQziPBh5NI#! http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=aMUHStNLN30#!

4. Монолитные дома

5. Каркасно-монолитные

Многие семьи хотят жить в красивых домах. Такие дома обычно показывают в западных фильмах или на обложке каталогов, но когда речь заходит о своем доме, фантазия обычно не заходит дальше кирпичной коробки 10x10 с банальными и скучными пропорциями. Получается обычный заурядный дом, в котором приходится провести остаток жизни. Таковы российские реалии, это наследие советского прошлого, когда вкус людей испортили поголовные серые хрущевки и ужасная архитектура большинства российских городов.

Если вы выезжали за границу, то наверняка наблюдали за тем, как подходят европейцы или американцы к дизайну своих домов. В таких домах приятно не только находится внутри, но и любоваться на него снаружи. Не бойтесь сделать дом нестандартным, часто это ненамного увеличивает бюджет или вовсе на него не влияет.

Сайты для вдохновения:

http://www.inmyroom.ru/

http://hqroom.ru/category/architecture

http://www.home-designing.com/

http://www.designyourway.net/blog/inspiration/houses-with-superb-architecture-and-interior-design-60-photos/

http://www.homedsgn.com/

http://www.trendir.com/house-design/

Вот основные стили домов:

• Английский стиль
• Американский стиль
• Шато&шале http://www.youtube.com/watch?v=9i3DwgOHb1k
• Классический стиль
• Модерн
• Минимализм
• Скандинавский стиль
• Кантри http://www.youtube.com/watch?v=q7NrO-4f4v8

Изыскательный работы. Пробы грунта.

http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=wiB-paTz3hY

Подготовительные работы на площадке

http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=mpDqruPrjQs#!

Удаление деревьев

http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=P2h4l9glPhU

Фундамент - это основа дома, если сделать его неверно можно получить в будущем большие проблемы и огромные траты средств.

http://gold-cottage.ru/fundament/vybor_tipa_fundamenta_dlya_stroitelstva_doma_kottedzha.html

Видео - ошибки в построении фундамента.

http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=H6rDO6KFvPo#!

http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=KxuBDNolxq0

1. Мелкозаглубленный фундамент - применяется для строительства легких конструкций, таких как каркасные дома, дома из бруса, дома из отцилиндрованного бревна, срубы, дома, построенные по технологии SIP с применением пенополистирольных панелей, облицованных ОСП.

2. Фундамент ростверк на сваях - применяется для строительства капитальных конструкций, таких как кирпичные дома, дома из блоков, монолитные дома и легких конструкций, таких как каркасные дома, дома из бруса, дома из отцилиндрованного бревна, срубы, дома, построенные по технологии SIP с применением пенополистирольных панелей, облицованных ОСП.

http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=e7P61JFN_k0

http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=HKhYjKOPqM8#!

3. Ленточный фундамент - применяется для строительства капитальных конструкций, таких как кирпичные дома, дома из блоков, монолитные дома, шале при совмещении материалов.

4. Фундамент из Блоков ФБС - применяется для строительства капитальных конструкций, таких как кирпичные дома, дома из блоков, монолитные дома и легких конструкций, таких как дома из бруса, дома из отцилиндрованного бревна, срубы.

5. Фундаментная плита - применяется для строительства на подвижных, заболоченных, грунтах и грунтах малой плотности где требуется максимальное распределение нагрузки на грунт. Подойдет для капитальных конструкций, таких как кирпичные дома, дома из блоков, монолитные дома и легких конструкций, таких как каркасные дома, дома из бруса, дома из отцилиндрованного бревна, срубы, дома, построенные по технологии SIP с применением пенополистирольных панелей, облицованных ОСП.

http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=4mOsf3WLgyg#!

http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=wIEcV1NdKpg#!

6. Цокольный фундамент - применяется для строительства на любых грунтах кроме торфяных и других горючих. Подойдет для капитальных конструкций, таких как кирпичные дома, дома из блоков, монолитные дома и шале с комбинированными материалами.

http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=JARYvHukVrY

http://www.youtube.com/watch?v=Tk_Zrbj-410

http://www.youtube.com/watch?v=Dj0GhQsyJYo

1) Стандарты ступеней в лестничном марше.

Самый лучший вариант это:

• Длина ступени - 300 мм.
• Высота ступени (проступь) - 150 мм.

Все остальные размеры - уже ощутимое неудобство и дискомфорт.

Ширина лестничного марша - от 900 мм - до 1200 мм и более. Оптимальный вариант около 1000 мм. В случае крайней необходимости можно минимально изменить стандарт ступеней. Подчеркну еще раз: в случае крайней необходимости можно изменить стандарт ступеней до таких параметров: длина ступени - 280 мм, высота ступени - от 140 мм до 160 мм.

2) Виды лестниц внутри дома.

Лестницы бывают:

• Обычная с прямыми маршами и одной лестничной площадкой.
• Угловая с одной переходной площадкой.
• "П" образные с двумя переходными площадками.
• Винтовые.
• С прямым маршем (без переходной площадки).
• Смешанные.

На этом сайте есть различные калькуляторы просчета лестниц

http://www.zhitov.ru/lestnica2/

Основные виды перекрытий:

• деревянные балки
• ж/б плиты
• ж/б монолитное http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=toZzxjPh_FM
• сборно-монолитное

Основные виды стен:

• газобетон+кирпич облицовочный
• газобетон+сайдинг
• газобетон+штукатурка
• пенобетон+утеплитель+кирпич облицовочный
• пенобетон+утеплитель+сайдинг
• керамзитобетон+утеплитель+кирпич облицовочный
• керамзитобетон+утеплитель+сайдинг
• деревянный каркас+утеплитель+сайдинг
• деревянный брус+утеплитель+сайдинг

Первое, что стоит сделать - это начертить расположения стропил и сделать эскиз самой формы крыши. Если этот этап готов, то можно приступить к выбору материала, из которого она будет состоять.

Чтобы в последствии вода не протекала через крышу в дом, лучше построить лаги. В местах выступа лаг из дома их необходимо закрыть монтажной пеной, это позволит утеплить крушу и соответственно весь дом.

• металлочерепица
• профнастил
• ондулин
• мягкая черепица (шинглас)
• шифер

• пластиковый профиль+стеклопакет
• деревянный профиль+стеклопакет

Отопление, водоснабжение, канализация и электропроводка.

1. Сантехника(ванна/душевая кабина, раковина, унитаз)
2. Газовая/электроплита
3. Стиральная машинка

Для «узаконивания» построенного дома необходимо провести процедуру «ввода в эксплуатацию». Для этого требуется передать в местную администрацию пакет документов:

1. заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства (реконструкции) объекта;
2. паспорт технической инвентаризации на законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости;
3. заключение органов Госархстройнадзора вашего региона о готовности законченного строительством (реконструкцией) объекта недвижимости и соответствии его утвержденной проектной документацией.

На основании этих документов собственник земельного участка получает постановление главы местного муниципального образования об утверждении акта законченного строительством объекта и регистрирует право собственности.